三年来已分配11万套，重庆公租房改善房市

更新时间：2012年01月11日 03:55 人气： 0人参与

三年来已分配11万套，重庆公租房改善房事

2012-01-08　联合早报

　  在中国房价不断攀升的这些年，“住有所居”成为各地方政府大规模建设保障性住房、改善住房困难民众的焦点。
　  重庆2003年以来通过廉租房、经济适用房、危旧房和棚户区改造等途径，解决城市中低收入家庭的住房困难问题。
　　该市在2009年提出三年内兴建4000万平方米公租房的概念，规模堪称中国第一，并提出整合住房保障，逐渐以公租房涵盖过去的廉租房和经济适用房，今后也不再单独建设后两类住房。
　　公租房由重庆市政府提供政策支持，限定户型面积，提供价廉租金，由国有企业持有产权，主要对象是家庭人均住房建筑面积不足13平方米的住房困难家庭（人均30平方米以上算中上层住房）、无住房的外籍员工和大专学府毕业生，包括刚由农村户籍转为城市户口的居民。
　　两年前从四川达州老家到重庆工作的大学毕业生曾东平（29岁，电子商务营销），一直想给自己找个稳定的屋檐。
　　今年5月，当他知道重庆的公租房不设户籍限制时，马上申请位于重庆北部的民心佳园公租房小区，并在9月和老父搬进约47平方米的一室一厅单位。
　　带着记者参观他简单的居室，曾东平说公租房交房时墙壁、地板、卫生间和厨房等都已粉刷铺设好，添些简单家具就安顿下来了。接下来，他想依照公租房的条例，租满五年后买下这个单位。
　　和之前租房子的1200元（人民币，约247新元）月租相比，曾东平的公租房租金每月500多元，物业管理统一收费，每平方米1元，比之前省下一半多。他说：“现在有了家，可以一心拼事业了。”
　  已完成建设目标68%
　　从2010年2月首个公租房小区——民心佳园开始动工，截至去年底，重庆公租房开工建设量超过2700万平方米（约是21万套），已完成建设目标的68%，分配量达11万套，惠及约30万民众。
　　重庆市国土房屋管理局局长张定宇接受本报专访时表示，重庆的住房体制改革走的是“市场＋保障”双轨制模式，有购买力的市民可以通过市场解决住房，有住房困难的中低收入群则通过政府的保障体系解决。
　　当局估计约有200万“夹心层”可通过公租房来解决住房。以人均20平方米的住房保障标准测算，制定出4000万平方米的开建面积。
　　据了解，重庆四次摇号配租的结果显示，主城区无房或住房困难家庭占了40.1%，大中专及职校毕业刚就业的占了10.8%，进城务工和外地来重庆的占了49.1%，与解决中低收入家庭住房困难的政策设计基本吻合。
　　张定宇指出，重庆的公租房打破户籍捆绑，面向包括外地户籍的新就业大学毕业生和外来员工，是考虑到他们当中即使有些人收入高，但因没有资产积累，暂时没能力直接通过市场机制购房，待过几年累积资产后，自然会搬出去。
　  租赁户享受均等公共服务
　　虽然公租房建筑面积限定人均20平方米，不过张定宇强调，租赁户享受的是和其他居民一样的均等公共服务，因此公租房项目尽量布局在靠近巴士站或轻轨站，政府配建学校、巴刹等生活保障。
　　记者走访的“民心佳园”和“康庄美地”分别靠近轻轨站和公共巴士站，后者的轻轨站估计今年下半年也可建成使用，周围也有超市和巴刹。
　　受访的居民都表示，公租房的环境比自己之前的住房条件好多了，只是一些周边的生活配套设施还在建设中，要形成一个完善的生活小区，可能还需要等上一段时日。
　　还在读大学的王小姐（21岁）去年9月随父母迁入康庄美地小区，之前一家三口住父母工厂分配的宿舍，挤在不足30平方米的小屋里，现在申请到二室一厅，空间宽敞多了：“这里有公交（巴士）到观音桥、沙坪坝等商圈，父母上班和出行都还算方便。”
　  政府给土地和资金“想办法”
　　规划建设20多个公租房小区，土地和资金是重庆必须解决的两道难题。
　　张定宇坦言，公租房建设所需的3万亩土地，得益于重庆早年建立的土地储备制度，使到政府可以有序整治和出让，以划拨方式供应土地。
　　2002年以来，重庆市政府为了保证房地产市场平稳发展，土地一级市场均由8个国有投融资企业代表政府掌控，近年来累计储备了30多万亩土地。
　　这套制度出台之前，重庆主城区的许多土地是掌握在开发商手里，一些开发商囤积土地不开发，政府搞一些公益性项目建设，还要从开发商手里买地，开放商可以从中赚取土地的增值效益。
　　现在，政府授权8家国有投融资企业统一经营土地征用、整治，然后交给土地出让中心挂牌。政府通过这些平台调控土地的供应收放，当政府需要用地做公益建设时，手头上有土地可供建设，不必向开发商回购土地，增加成本。
　　据了解，政府若出让一亩地或可得两三百万元（人民币，下同），有的甚至可高达500万元，但张定宇表示，政府下决心要建公租房，就不去计较土地出让的收益，反而还要再补贴平均每亩约50万元的征地整治费。
　　由于政府有办法解决土地，再让国有企业以不计算房地产开发利润的方式，按照每平方米3000元建造，重庆公租房的租金相对比其他城市要便宜（北京公租房租金约是40元），每平方米介于9元至11元，也是重庆同类商品房租金的60%。至于面对物价和建造成本都有可能上涨的压力，当局表示，会在租赁户入住两年后检讨一次租金，但上浮的幅度不会过大。
　　不过筹措1200亿的建设资金，坊间曾质疑这会拖累地方政府的债务。针对这一点，张定宇澄清重庆在建设之初就算好了一笔账。
　　建设资金主要按照财政投入和融资贷款3比7的比例来筹措。中央和地方财政投入约300亿元，用于财政补助、减免税、地方政府土地整治成本等，其余的700多亿元通过银行贷款、社保基金、商业保险等市场渠道融资。
　　张定宇说，出售部分公租房单位和小区配建的商业用房（商铺、门面小店）可用以还本付息，融资利息则由租金收益来“抵消”。
　　据知，公租房中约有300平方米的商业用房，可租可卖，售价约是每平方米1万元，估计这方面可收回300亿元。
　　根据重庆公租房管理办法，租赁户住满五年后若继续符合条件，可根据“造价成本＋利息”向当局买下自居单位，这样估算下来约是400亿元。
　　可是日后租赁户若不再符合居住公租房的条件或在外购置商品房，租赁户只能根据“购买价＋利息”把房子卖回给当局，不能到公开市场上交易转售。
　　张定宇指出，相关部门有严谨的信息系统，当局回购公租房限定“房价不增值”，避免住户拿它作赚取增值收益的工具，确保公租房永远在中低收入群中流转，政府也无须无止境地建造。
　  公租房商铺出租率高
　　有网民称，不是每户租赁家庭都想买下公租房，觉得当局的设想有点“异想天开”，商铺也未必有市场。
　　对此，当局的调查结果显示，约有60%的租户表示愿意住满五年后购下单位，门面店铺由于供应量有限，还出现供不应求的现象。
　　记者走访重庆北部新区大竹林住宅片区的“康庄美地”小区时了解到，这里一期11栋住宅楼的30多个商铺和二期的几十个商铺已全部租售，有意租赁的商家最快要到春节后，才能盼到三期和四期的业态规划方案出台。
　　一名干洗店女店主称，店面每平方米租金是60多元，一家60平方米的干洗店，每月租金4000多元。
　　她说：“租金不算便宜，但这里住了3000多户人家，五个月下来还算做得出点生意。”
　　公租房直接配套的商铺有超市、药房、家具店和茶楼等，小吃店门面相对很少，发现商机的多名小摊贩临街摆摊，售卖糕饼、热汤甜品。
　　一名女摊贩说，公租房配租的店铺已“断货”，别人转让一个店面要价2万元，自己实在拿不出这么多钱，虽然摆几个小时摊位要冒着被城管抓的风险，“但赚点生活费还是可以的。”
　  学者：重庆公租房有参考价值
　　受访的学者和分析人员认为，重庆公租房在土地储备、打破户籍概念、布局和管理上，为其他城市开建公租房提供了一些借鉴经验。
　　中共重庆市委党校教授苏伟指出，重庆的土地储备是开建公租房的基石，政府的土地储备游刃有余，这在整个中国来说是突出的。他说，在一些没有或甚少政府土地储备的城市，土地缺乏造成建设瓶颈，使到政府还需到市场回购土地来建公租房，公租房租金也就降不下来。
　　苏伟认为，公租房由国有企业兴建，租金便宜，对民众来说是名副其实的公共资产，加之公租房布局建在商品房等住宅小区附近，避免出现“贫民窟”或穷富对立。
　　他补充表示，公租房的管理制度设计科学，规定公租房只能在住房困难的群体中流转，也可防止“开宝马的住进公租房”。
　　另有分析人士称，重庆公租房不但解决了转籍居民在城市落户的住房问题，有的还建靠近工业园区，相当于也为企业解决了外劳的住宿问题，是一项开放的制度和服务。
　　不过在公租房配套的公共设施方面，学者们认为公租房的公共服务配套设施，目前仍落后于公租房建设。
　　苏伟说，公租房项目周围的学校、商铺等生活、学习和工作配套设施，还有待完善提升。

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